Come funziona un pignoramento immobiliare?

Il numero degli immobili all’asta in Italia continua ad aumentare. Solo nei primi 6 mesi del 2022 sono 77.656 gli immobili pubblicati all’asta, contro i 126.083 di tutto il 2021. I tribunali con maggiori pubblicazioni sono stati quelli di Milano, Catania e Brescia. Ma come funziona un pignoramento immobiliare? Quale è la normativa di riferimento dell’esecuzione forzata immobiliare? Quanto tempo passa dall’atto di pignoramento alla vendita all’asta?

In questo articolo ti spieghiamo l’iter dell’esecuzione immobiliare, dalla notifica del pignoramento al decreto di trasferimento.

Cos’è un pignoramento immobiliare?

Il pignoramento immobiliare dà avvio alla procedura tramite la quale il creditore richiede l’espropriazione del bene immobile del debitore e lo vende all’asta per recuperare la somma, o almeno una parte, dovuta.

La procedura è piuttosto lunga, macchinosa e complessa. Per poter essere effettiva, la procedura esecutiva deve rispettare un iter preciso che si articola in diverse fasi.

La normativa dell’esecuzione immobiliare

Quando si parla di esecuzione immobiliare, la normativa di riferimento è contenuta nel Libro III del Codice di procedura civile, dedicato al processo di esecuzione. Si tratta in particolare degli articoli da 474 a 512, contenenti i principi generali in materia di esecuzione forzata, e degli articoli da 555 a 598, che disciplinano specificamente l’esecuzione immobiliare.

Quando si può procedere con l’esecuzione immobiliare?

L’esecuzione può avere luogo solo in virtù di un titolo esecutivo attestante l’esistenza di un diritto del creditore certo, liquido ed esigibile (art. 474 Codice procedura civile).

L’avvio della procedura presuppone quindi:

  • l’avvenuta notifica al debitore del titolo esecutivo e del relativo atto di precetto, ossia un’intimazione ad adempiere l’obbligo risultante dal titolo, entro un termine non inferiore a 10 giorni;
  •  il decorso di almeno 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto, e non più di 90.

Il pignoramento immobiliare

Vediamo come funziona un pignoramento immobiliare. Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notifica al debitore e successiva trascrizione di un atto che dovrà obbligatoriamente contenere:

  • l’ingiunzione al debitore di cui all’art. 492 del Codice di procedura civile, primo comma, di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni oggetto di espropriazione e i relativi frutti civili (canoni di locazione, rendite immobiliari, ecc.);
  • l’esatta indicazione dei beni e diritti immobiliari che si intende sottoporre ad esecuzione, inserendo gli estremi richiesti dal Codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato.

Come funziona un pignoramento immobiliare: notifica e trascrizione del pignoramento

L’atto di pignoramento deve essere consegnato all’ufficiale giudiziario competente unitamente alla copia uso trascrizione, affinché provveda alla notifica al debitore e alla successiva trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Una volta eseguita l’ultima notificazione, è compito dell’ufficiale giudiziario consegnare al creditore l’atto di pignoramento in originale e la nota di trascrizione che gli è stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari.

Come funziona un pignoramento immobiliare: custodia dei beni immobiliari pignorati

Con il pignoramento, il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, pertinenze e frutti compresi. La qualifica di custode è attribuita (o può essere attribuita) a un soggetto diverso dal debitore in qualche caso particolare:

  • a istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto;
  • se l’immobile non è occupato dal debitore;
  • se il debitore, nominato custode, è inadempiente rispetto agli obblighi cui è soggetto (curare l’amministrazione del bene pignorato, consentire le visite agli offerenti, ecc.);
  • quando, con la pronuncia dell’ordinanza con cui è autorizzata o delegata la vendita, il Giudice ritiene utile che venga nominato custode il delegato alla vendita o l’istituto di vendite giudiziarie.

Come funziona un pignoramento immobiliare: iscrizione a ruolo

Dal momento in cui l’ufficiale giudiziario restituisce al creditore o al suo avvocato le copie dell’atto notificato e la nota di trascrizione, questi hanno 15 giorni per iscrivere a ruolo il pignoramento a pena di inefficacia.

L’iscrizione a ruolo avviene depositando la nota di iscrizione a ruolo con le copie conformi, attestate dall’avvocato, del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento notificato, nonché la nota di trascrizione, presso la cancelleria del Tribunale competente (art. 557 Codice procedura civile). Il cancelliere, verificata la regolarità dei documenti ricevuti, forma il fascicolo della procedura esecutiva assegnandogli un numero di ruolo.

Come funziona un pignoramento immobiliare: avviso ai creditori iscritti

Nel caso siano presenti ulteriori creditori che vantano diritti di prelazione sui beni oggetto di pignoramento, il creditore pignorante che ha interesse a procedere con la vendita deve notificare a tali soggetti, entro 5 giorni dal pignoramento, un avviso contenente l’indicazione del suo nome, del credito per cui si procede, del titolo e dei beni pignorati (art. 498 Codice procedura civile).

In mancanza della prova della notificazione, il Giudice non può provvedere sull’istanza di assegnazione o di vendita.

Come funziona un pignoramento immobiliare: istanza di vendita dell’immobile pignorato

La vendita dell’immobile pignorato può essere chiesta con istanza presentata dal creditore pignorante o da qualsiasi creditore intervenuto, purché munito di titolo esecutivo (art. 567 Codice procedura civile).

L’istanza può essere presentata decorso il termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento, e non oltre 45 giorni dal pignoramento stesso, altrimenti questo perde efficacia. In quest’ultimo caso, il Giudice dell’esecuzione pronuncia ordinanza con cui dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento.

Come funziona un pignoramento immobiliare: deposito della documentazione ipocatastale

Entro 60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita, il creditore procedente deve allegarvi la documentazione ipocatastale (art 567 Codice procedura civile). La documentazione consiste nell’estratto catastale e nei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni precedenti la trascrizione del pignoramento.

Tutta questa documentazione può essere sostituita da un certificato notarile che attesta le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.

Come funziona un pignoramento immobiliare: autorizzazione alla vendita

Dopo la presentazione dell’istanza di vendita ed entro 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale, il Giudice dell’esecuzione nomina un esperto (incaricato di redigere una relazione sulla situazione giuridica del bene e di stimarlo) e fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori che hanno ricevuto l’avviso e che ancora non sono intervenuti nel procedimento (art 569 Codice procedura civile).

Tra la data del provvedimento e quella fissata per l’udienza non possono intercorrere più di 90 giorni.

All’udienza le parti potranno avanzare istanze e osservazioni e, nel caso del debitore, potrà essere proposta opposizione all’esecuzione o a singoli atti dell’esecuzione quando ritenga che questi siano viziati.

A esito dell’udienza di comparizione, il Giudice dispone con ordinanza la vendita forzata. Nell’ordinanza, vengono indicati con precisione le modalità con le quali deve essere prestata la cauzione, l’eventuale divisione dei beni in più lotti, il prezzo base, l’offerta minima (di norma, pari al 75% del prezzo base), il termine entro il quale il prezzo dovrà essere depositato, l’udienza per la deliberazione sulle offerte.

Le modalità di vendita dell’immobile pignorato

La vendita all’asta dell’immobile pignorato può avvenire in due modi:

  • vendita senza incanto;
  • vendita con incanto.

La vendita con incanto viene disposta dal Giudice solamente in casi particolari. Questo avviene quando il Giudice ritiene probabile che la vendita con incanto possa garantire un ricavato superiore della metà rispetto al valore del bene, o quando la vendita senza incanto sia stata di esito negativo e non sia possibile procedere all’assegnazione dell’immobile al creditore.

Tutti possono presentare offerte, personalmente o a mezzo di procuratore, fatta eccezione per il debitore.

Vendita senza incanto

L’asta senza incanto prevede che gli interessati partecipino presentando un’offerta a busta chiusa.

Per fare l’offerta è necessario presentare alla Cancelleria del Tribunale una dichiarazione con:

  • l’indicazione del prezzo offerto, che non deve essere inferiore di oltre un quarto al valore del prezzo base;
  • l’indicazione di tempi e modalità con cui si intende effettuare il pagamento, in accordo con quanto stabilito nell’ordinanza di vendita;
  • altri elementi utili per la valutazione dell’offerta presentata.

L’offerta va presentata presso la Cancelleria entro il termine stabilito. Entro lo stesso termine, l’offerente è tenuto a versare anche una cauzione non inferiore al 10% del prezzo proposto.

Nel caso in cui l’offerta sia valida, l’offerente sarà obbligato ad acquistare l’immobile senza la possibilità di revocare la propria azione. Gli unici motivi per cui è possibile rinunciare all’offerta sono quando il Giudice ordina l’incanto e quando decorrono 120 giorni dal momento della presentazione della domanda senza che questa sia accolta.

L’offerta, invece, viene respinta quando:

  • viene presentata dopo il termine stabilito;
  • è inferiore all’offerta minima;
  • l’offerente non presenta la cauzione pari al 10% del valore dell’immobile.

Quando la vendita è valida, il Giudice emette il decreto di trasferimento (vedremo cos’è tra poco). Con più offerte valide, anche con prezzi differenti, si indirà una gara fra i partecipanti con l’offerta più alta ricevuta come prezzo di partenza.

Vendita con incanto

La vendita con incanto consiste sostanzialmente in una gara pubblica di offerte al rialzo (artt. 576-584 Codice procedura civile). Questa si svolge generalmente nella sala delle pubbliche udienze davanti al Giudice dell’esecuzione o a un suo delegato.

Anche per partecipare alla vendita con incanto è necessario avere prestato la cauzione. Se l’offerente non diviene aggiudicatario, l’importo gli viene restituito subito dopo la chiusura dell’incanto. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita.

Dopo che sono trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua una maggiore, l’immobile è aggiudicato al miglior offerente.

Versamento del prezzo e decreto di trasferimento

Una volta avvenuto il versamento del prezzo, il Giudice dell’esecuzione può:

  • sospendere la vendita, se ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello “giusto” (art. 586 Codice procedura civile);
  • pronunciare un decreto di trasferimento del bene in favore dell’aggiudicatario (art. 586 Codice procedura civile).

Con il decreto di trasferimento il Giudice ordina, oltre al trasferimento del bene all’aggiudicatario, anche la cancellazione del pignoramento e delle iscrizioni ipotecarie. Il decreto contiene, inoltre, l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto.

Esito negativo della vendita

Se la vendita forzata ha esito negativo e non è stato possibile assegnare l’immobile ai creditori, il Giudice può:

  • disporre l’amministrazione giudiziaria (art 591 Codice procedura civile);
  • pronunciare una nuova ordinanza di vendita con cui procedere direttamente a un nuovo incanto, allo stesso prezzo (art. 591 Codice procedura civile);
  • stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al 25% e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al 50% (art. 591 Codice procedura civile). In tal caso fissa un termine compreso tra i 60 e i 90 giorni per il deposito delle offerte di acquisto.

Quanto tempo passa dall’atto di pignoramento alla vendita all’asta?

Le recenti riforme apportate al Codice di procedura civile hanno ridotto i termini intercorrenti tra la notifica dell’atto di pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile oggetto di esecuzione.

Di norma, tra la notifica del pignoramento e la prima vendita all’asta passa almeno un anno. Si tratta di un termine indicativo che varia da Tribunale a Tribunale e che risente dei vari eventi che possono condizionare le fasi dell’esecuzione: rinvii, sospensioni, istanze di proroga, differimenti di udienza, trattative con i creditori, ecc.

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Perché occorre sbrigarsi?

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Come evitare il pignoramento immobiliare

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