La Riforma Cartabia è un’importante modifica che tocca l’intero sistema della giustizia italiana. La riforma a nome dell’ex Ministro della Giustizia introduce un’importante novità nell’ambito delle esecuzioni immobiliari: la “vendita diretta”.
Cosa cambia con l’entrata in vigore della Riforma Cartabia? In cosa consiste la vendita diretta? È la soluzione all’asta immobiliare?
Continua a leggere questo articolo per scoprire qual è la novità introdotta dalla riforma in ambito di esecuzioni immobiliari e se risolve il problema della svendita degli immobili all’asta.
Riforma Cartabia: cosa cambia
Per comprendere bene cosa cambierà con la Riforma Cartabia, bisogna prima chiarire alcuni aspetti dell’attuale procedura esecutiva immobiliare.
Oggi, una volta avvenuto il pignoramento del tuo immobile, non hai più la possibilità di vendere la tua casa nel mercato libero. La vendita deve obbligatoriamente avvenire tramite asta immobiliare, con tutte le conseguenze del caso.
L’immobile che finisce all’asta, infatti, quasi mai viene venduto al suo reale prezzo di mercato. Nella maggioranza dei casi l’immobile finisce svenduto a una somma ben inferiore, che non ha nulla a che vedere con il suo reale valore. Il risultato è facile da dedurre: molto spesso il ricavato della vendita non salda interamente il tuo debito. Ti ritroverai così senza casa e ancora fortemente indebitato, con i creditori che procederanno con ulteriori pignoramenti.
La Riforma Cartabia ha come obiettivo, tra le altre cose, di risolvere questa problematica. Da dopo l’entrata in vigore della Riforma, il debitore potrà avrà la possibilità di vendere la propria casa senza obbligatoriamente passare dall’asta immobiliare anche dopo il pignoramento.
Riforma Cartabia: in cosa consiste la vendita diretta nelle esecuzioni immobiliari?
La Riforma Cartabia, come già detto, introduce per la prima volta nel processo esecutivo la vendita diretta. Questa prevede la possibilità per il debitore di presentare istanza al Giudice dell’Esecuzione, non oltre dieci giorni prima dell’udienza, al fine di poter procedere direttamente alla vendita del bene immobile per un prezzo non inferiore al prezzo base d’asta così come determinato nella relazione di stima. L’istanza (presentabile non più di una volta nell’ambito della procedura) dovrà essere, a pena di inammissibilità, depositata dal debitore insieme all’offerta di acquisto pervenutagli e alla cauzione (che dovrà essere non inferiore a un decimo del prezzo offerto).
Ai sensi del nuovo articolo 569-bis del Codice di procedura civile, il Giudice disporrà tramite provvedimento l’aggiudicazione dell’immobile all’offerente quando:
- non vi siano motivi ostativi;
- il prezzo sia almeno pari al prezzo base;
- non vi sia opposizione da parte dei creditori titolati e di quelli intervenuti.
Tramite questa nuova formula, sarà concessa al debitore stesso la possibilità di reperire e sottoporre al Giudice e ai creditori un offerente, scavalcando, per così dire, l’iter ordinario di vendita forzata e aggiudicando il bene all’offerente senza alcuna gara. Una gara vera e propria si terrà soltanto nell’ipotesi di opposizione di anche uno solo fra i creditori aventi titolo.
Riforma Cartabia: entrata in vigore
L’entrata in vigore della Riforma Cartabia, salvo rinvii, è prevista per il 30 giugno 2023.
Perché la Riforma Cartabia non è la soluzione all’asta
La Riforma Cartabia lascia però molti dubbi sulla messa in pratica di questa soluzione. Nei prossimi paragrafi analizzeremo i suoi punti deboli, spiegandoti perché la Riforma non è la soluzione definitiva al problema del pignoramento immobiliare.
Trovare un acquirente in poco tempo
Quando l’immobile viene pignorato, il tempo a tua disposizione per procedere alla vendita diretta è limitato. L’offerta d’acquisto deve essere infatti presentata al Tribunale competente almeno 10 giorni prima dell’udienza di vendita. Riuscire a trovare un compratore in così poco tempo non è affatto semplice.
Trovare un acquirente disposto ad offrire almeno il prezzo base d’asta
Affinché tu possa procedere alla vendita diretta dell’immobile, dovrai trovare un compratore che sia disposto a offrire almeno il prezzo base d’asta determinato dal perito del Tribunale. Chi partecipa all’asta immobiliare può però offrire fino al 25% in meno, in quanto l’offerta minima presentabile dai potenziali acquirenti può essere inferiore di un quarto rispetto al prezzo base.
Da qui sorge spontaneo chiedersi perché un acquirente dovrebbe acquistare l’immobile al prezzo base d’asta quando potrebbe farlo all’asta a un prezzo inferiore.
Azzeramento del debito
Il terzo e ultimo punto debole, che per il debitore è il più importante, è quello dell’azzeramento del debito. Il ricavato della vendita diretta dell’immobile (che deve ammontare almeno al prezzo base d’asta) può infatti non bastare a saldare tutti i tuoi debiti.
Se la cifra offerta dal compratore non dovesse bastare a saldare tutti i tuoi debiti, ti troveresti ancora con un debito residuo per avendo perso la casa.
La soluzione che evita la vendita all’asta
La soluzione che ti permette di azzerare definitivamente il tuo debito è quella di vendere la casa pignorata, o sull’orlo del pignoramento, prima che vada all’asta. Per farlo devi affidarti a dei professionisti specializzati in materia di debito e pignoramento e nella trattativa con i creditori.
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