Sebbene si possa pensare che la prima casa non sia tra i beni pignorabili previsti dalla legge in caso di debiti non pagati non è così, tranne in alcuni casi. Infatti, la legge prevede regole diverse in base alla natura del debito e, in particolare, se questo è di natura privata o nei confronti dell’Agenzia delle Entrate. Ma allora come e quando rendere impignorabile la prima casa?
Come anticipato, la prima casa non è protetta da impignorabilità e in caso di debiti con i privati questi potranno seguire la procedura prevista e procedere con il pignoramento dell’immobile, nonostante si tratti di una prima casa.
La legge, quindi, stabilisce che per qualsiasi debito privato, per intenderci con la banca, finanziaria o un altro soggetto, si possa procedere con il pignoramento della prima casa, anche quando questa è cointestata. E, in questo caso, il pignoramento della prima casa sarà fatto sull’intero immobile e non solo sulla quota del debitore. Però, la legge prevede che il comproprietario dell’immobile ha diritto a ricevere una percentuale della somma di denaro, ricavata dalla vendita dell’immobile pignorato, che sia equivalente al diritto di proprietà che aveva sul bene.
Come funziona il pignoramento della prima casa?
La prima casa, come abbiamo visto, può essere pignorata per i debiti contratti con i privati, come per esempio se non vengono pagate le rate del mutuo; mentre sono previsti limiti più rigidi quando il creditore è l’Agenzia delle Entrate. Ma come funziona il pignoramento della prima casa?
Il creditore avvia la procedura esecutiva e, in questo caso, il pignoramento immobiliare, per riuscire a bloccare il bene del debitore e soddisfare il diritto di credito di cui è titolare. Il pignoramento è il primo atto esecutivo con cui prende avvio l’espropriazione coatta dell’immobile. Per procedere con il pignoramento della prima casa il creditore deve:
- avere un titolo esecutivo come una sentenza, un decreto ingiuntivo, un assegno o una cambiale che permette di attestare il diritto di credito;
- notificare al debitore l’atto di precetto e quindi l’invito a pagare il debito entro 10 giorni;
- iscrivere l’ipoteca sull’immobile, in questo caso il creditore si tutela nell’eventualità in cui la prima casa venga intestata a un terzo;
- notificare all’Ufficiale giudiziario il pignoramento entro 90 giorni dall’atto di precetto.
Si dà corso alle procedure esecutive e alla vendita all’asta dei beni in caso di debiti per i quali persiste il mancato pagamento e soltanto in presenza delle condizioni stabilite dalla legge. In particolare, come spiega l’Agenzia delle Entrate, il pignoramento immobiliare non può essere effettuato da parte della stessa quando l’immobile ha le seguenti caratteristiche:
- è l’unico immobile di proprietà del debitore;
- è adibito a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente;
- non è di lusso, (cioè non ha le caratteristiche previste dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969) e non è comunque una villa (A/8), un castello o un palazzo di eminente pregio artistico o storico (A/9).
Negli altri casi si può procedere al pignoramento e alla vendita all’asta dell’immobile solo se:
- l’importo complessivo del debito è superiore a 120 mila euro;
- il valore degli immobili del debitore è superiore a 120 mila euro;
- sono passati almeno sei mesi dall’iscrizione di ipoteca e il debitore non ha pagato/rateizzato il debito o in mancanza di provvedimenti di sgravio/sospensione.
Pignoramento dell’Agenzia delle Entrate
Il pignoramento immobiliare da parte dell’Agenzia delle Entrate viene effettuato con la trascrizione nei registri immobiliari di un avviso e notificato, entro cinque giorni, al debitore. L’avviso contiene:
- le generalità del soggetto nei confronti del quale si procede;
- la descrizione degli immobili con le indicazioni catastali e la precisazione dei confini;
- l’indicazione della destinazione urbanistica del terreno;
- il giorno, l’ora e il luogo del primo, del secondo e del terzo incanto con un intervallo minimo di venti giorni;
- l’importo complessivo del credito per cui si procede, con il dettaglio dell’imposta, l’indicazione degli interessi di mora e delle spese di esecuzione già maturate;
- il prezzo base dell’incanto;
- la misura minima dell’aumento da apportare alle offerte;
- l’avvertenza che le spese di vendita e gli oneri tributari concernenti il trasferimento sono a carico dell’aggiudicatario;
- l’ammontare della cauzione e il termine entro il quale deve essere prestata dagli offerenti;
- il termine di versamento del prezzo;
- l’ingiunzione ad astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all’espropriazione e i frutti di essi.
La legge prevede che il contribuente, con il consenso di Agenzia delle Entrate-Riscossione, possa vendere personalmente l’immobile pignorato o ipotecato entro i 5 giorni che precedono il primo incanto oppure, nel caso in cui lo stesso non vada a buon fine, entro il giorno precedente al secondo incanto.
In questo caso l’intero corrispettivo sarà versato direttamente all’Agenzia che utilizzerà l’importo per il saldo del debito e restituirà al debitore l’eventuale somma eccedente entro i 10 giorni lavorativi successivi all’incasso.
Come rendere la casa impignorabile?
Ma, quindi, come rendere impignorabile la prima casa? Ci sono alcuni casi in cui è possibile rendere impignorabile l’immobile. Per esempio, una condizione che impedisce il pignoramento, come abbia visto, è un debito complessivo inferiore ai 120.000 euro. Non è possibile procedere con il pignoramento anche se il patrimonio immobiliare del debitore è inferiore ai 120.000 euro.
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