Se sei proprietario di una casa, quando ti trovi in un periodo di difficoltà finanziaria il tuo primo pensiero va alla banca e alle rate del mutuo da pagare. Smettere di pagare la banca vuol dire, di fatto, andare incontro a un pignoramento dell’immobile. Ma oltre alla banca devi pensare anche agli altri creditori che hanno la possibilità di avviare una procedura di pignoramento.
Tra tutti i creditori che ha un proprietario di una casa, quello spesso dimenticato e sottovalutato è il condominio. Tra spese ordinarie e straordinarie, la somma da pagare ogni mese all’amministratore può rivelarsi più o meno elevata. E così, nel momento in cui si smette di pagare con regolarità, in poco tempo gli arretrati si accumulano.
Ma cosa succede se non si pagano le rate del condominio? Gli altri condòmini rischiano di dover pagare il debito del condomino moroso? In questo articolo ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere sul condominio non pagato.
Condominio non pagato: quanto tempo c’è per pagare le spese?
Ogni condomino deve pagare le spese condominiali alla scadenza di ogni mese (o due), a prescindere se ci sia stata esplicita richiesta dell’amministratore, almeno quando queste sono già certe e fisse.
La legge non assegna, infatti, un termine minimo di tolleranza per i pagamenti.
Condominio non pagato: cosa succede?
Una volta scaduto il termine per il pagamento delle quote condominiali, l’amministratore di condominio è tenuto ad agire contro i condòmini morosi entro 6 mesi dall’approvazione del riparto delle spese condominiali (Legge n. 220 del 2012 – articolo 9).
L’amministratore può avviare l’iter per il pignoramento dei beni anche se l’importo scoperto è abbastanza esiguo. La legge, infatti, non prevede un importo minimo al di sotto del quale il condominio non possa far valere le sue pretese.
Entro quanto tempo il condominio può agire contro il condomino moroso?
Prima che i debiti vadano in prescrizione, il condomino ha:
- 5 anni per recuperare le quote ordinarie non pagate. Il termine inizia a decorrere dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto preparato dall’amministratore;
- 10 anni per recuperare le quote straordinarie non pagate. Come nel caso precedente, il termine iniziale di decorrenza è quello della delibera di approvazione del consuntivo della spesa e del relativo riparto di essa tra i condomini.
Per fare in modo che l’amministratore di condominio non perda troppo tempo nel recuperare le morosità non riscosse, la legge gli impone di agire, come visto al paragrafo precedente, entro massimo 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio.
Condominio non pagato: la procedura di pignoramento
L’amministratore nomina, senza aver bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, un avvocato di fiducia che invia una diffida al moroso intimandogli di pagare entro una data prefissata (il termine non viene indicato dalla legge ma, di solito, non è inferiore a 5 giorni). Alla scadenza, l’avvocato può rivolgersi al giudice per chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. In esso è contenuto l’ordine a pagare immediatamente le somme non versate, pena il pignoramento dei beni.
Se il moroso non adempie al pagamento, nei giorni successivi si vedrà recapitare un atto di precetto, un ultimo avvertimento a versare le somme dovute entro il termine massimo di 10 giorni. Se anche dopo il precetto il moroso non adempie ai pagamenti, l’amministratore di condominio può avviare la fase dell’esecuzione forzata, ovvero nel pignoramento dei beni del moroso.
Tra questi il più appetibile è il pignoramento del quinto dello stipendio (o della pensione) per la rapidità della procedura. Nella maggior parte dei casi, però, soprattutto in presenza di debiti consistenti, si procede al pignoramento della casa.
Si può pignorare la prima casa del condomino moroso?
Il condominio, seguendo l’iter spiegato al paragrafo precedente, può pignorare la prima casa senza nessun problema.
Il divieto di pignoramento, infatti, riguarda solo i debiti nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.
Si può pignorare la casa del condomino moroso se è già ipotecata?
Spesso capita che il condomino moroso abbia anche un mutuo con la banca che, di conseguenza, ha iscritto un’ipoteca di primo grado sulla casa. La presenza dell’ipoteca non impedisce però al condominio di ipotecare a sua volta l’immobile (ottenendo un’ipoteca di secondo grado) e, in seguito, di pignorarlo.
In questo caso, però, il ricavato della vendita all’asta della casa andrà prima a ripagare il debito della banca e poi quello del condominio.
Condominio non pagato: cosa rischiano gli altri condòmini?
Nel caso in cui un fornitore esterno del condominio non dovesse riuscire a ottenere il pagamento delle proprie fatture, questo potrà notificare un decreto ingiuntivo al condominio e poi agire in via esecutiva contro i condòmini.
Prima aggredirà i beni dei morosi, il cui nominativo deve essere obbligatoriamente fornito dall’amministratore di condominio. Solo nel caso di nuova insolvenza da parte dei morosi il creditore può rivalersi nei confronti degli altri condòmini (in proporzione dei rispettivi millesimi).
Condominio non pagato: come salvare la casa dall’asta
Se sei in difficoltà e non riesci più a pagare le quote ordinarie e straordinarie del tuo condominio, la tua casa potrebbe essere pignorata e poi venduta all’asta. La soluzione che ti permette di smettere di pagare i tuoi creditori è quella di vendere la tua casa pignorata, o sull’orlo del pignoramento, prima che questa venga venduta dai tuoi creditori o che finisca all’asta. Per poterlo fare devi affidarti a dei professionisti specializzati in materia di debito e pignoramento.
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