Il rent to buy è una tipologia di contratto che consente la vendita di un immobile. Nel dettaglio, il proprietario permette fin da subito l’uso dell’immobile a un conduttore che, dopo un periodo di tempo prestabilito, potrà decidere di acquistarlo o meno. Nel caso di acquisto si detrarrà parte del prezzo, dal momento che sarà già stato versato attraverso i canoni mensili.
Si tratta, quindi, di una formula alternativa alla vendita classica, simile all’affitto con riscatto, con cui erroneamente si confonde il contratto di rent to buy. Infatti, questa tipologia contrattuale è stata introdotta nel nostro ordinamento con il Decreto Sblocca Italia nel 2014 (convertito poi in legge 164/2014) e modificato successivamente dal decreto legge Salva Banche. Ecco quali sono le caratteristiche del rent to buy, come funziona e quali vantaggi offre al proprietario e al conduttore.
Rent to buy: cos’è e come funziona
Come anticipato il rent to buy è una tipologia di contratto di vendita che può essere diviso in due fasi:
- la concessione dell’utilizzo dell’immobile, infatti con la stipula del contratto il proprietario dell’immobile (o del bene oggetto del contratto) si impegna a consegnare con effetto immediato al conduttore che in cambio corrisponderà il canone pattuito;
- eventuale trasferimento della proprietà dell’immobile, il conduttore potrà decidere alla scadenza del termine prestabilito se procedere o meno con l’acquisto.
A questo punto se il conduttore decide di non acquistare l’immobile, il contratto cessa il suo effetto, il concedente torna in possesso dell’immobile e corrisponde al conduttore la parte del canone imputabile alla eventuale vendita. Se, invece, decide di esercitare il diritto di acquisto, il concedente cede l’immobile e il conduttore dovrà corrispondere quanto pattuito al netto dei canoni già versati.
Vista l’importanza che riveste il canone all’interno del contratto rent to buy, bisogna sempre indicare – pena nullità del contratto – l’importo del canone corrisposto per il godimento dell’immobile, come in una locazione, e l’importo corrisposto come parte di quanto dovuto in caso di acquisto futuro.
È bene ricordare, inoltre, che per avere effetti legali il contratto deve essere trascritto presso i registri immobiliari. La legge prevede che la trascrizione ha durata massima di dieci anni e consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti anche in caso di fallimento del venditore.
Esempio di contratto:
Facciamo un esempio dettagliato di come funziona il contratto di rent to buy. Prendiamo in esame, per esempio, la vendita di un appartamento il cui prezzo è stato fissato a 100.000 euro. Le parti hanno convenuto un canone mensile di 1.000 euro, di cui la metà viene dato per il godimento del bene (come in una locazione) e l’altra metà – quindi 500 euro – come acconto sul prezzo di vendita. Se trascorso il tempo previsto dal contratto il conduttore vorrà acquistare il bene non dovrà pagare il prezzo iniziale di 100.000 euro, ma di 70.000 dal momento che la restante parte è stata versata sotto forma di canone.
Chi può fare il contratto di rent to buy?
Chi può utilizzare il contratto di rent to buy? Questa tipologia di contratto può essere utilizzata da qualsiasi soggetto e su qualsiasi bene. Nel dettaglio, quindi, può essere utilizzato da un privato, da un’impresa individuale, da una società o da un qualsiasi ente.
L’immobile oggetto del contratto di rent to buy può essere:
- un edificio abitativo;
- un edificio strumentale;
- un’area agricola;
- un’area strumentale.
E come chiarito dal notariato, si può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi e persino terreni. Anche un immobile in costruzione può essere oggetto di rent to buy. Tuttavia, se il bene è allo stato grezzo sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene, ma è possibile prevedere l’accollo del mutuo.
Quali sono gli obblighi con un contratto di rent to buy?
Come abbiamo detto, il contratto di rent to buy prevede che il proprietario permette fin da subito l’uso dell’immobile al conduttore. Questo a sua volta, dopo un periodo di tempo prestabilito, può decidere se acquistarlo o meno. Nel caso di acquisto potrà detrarre parte del prezzo che risulterà già versato attraverso i canoni mensili. Scopriamo, quindi, quali sono gli obblighi per il conduttore e per il concedente previsti dal contratto.
Il conduttore ha i seguenti obblighi:
- redigere un inventario con la precisa descrizione dell’immobile (è esonerato nel caso in cui sia già tutto descritto nel contratto, tranne nel caso in cui l’immobile sia concesso arredato nel qual caso l’obbligo dell’inventario è inderogabile);
- dare idonea garanzia: nel contratto le parti devono stabilire che garanzia debba essere prestata (spesso viste le affinità con la locazione, viene previsto un deposito pari a tre mensilità di canone);
- deve corrispondere il canone periodico al concedente per tutta la durata del contratto;
- deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione (custodia, amministrazione e manutenzione) dell’immobile e delle eventuali parti condominiali;
- deve sostenere le spese di straordinaria amministrazione se sono causate da un suo inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione.
Il concedente ha i seguenti obblighi:
- Concedere l’immobile al conduttore alla stipula del contratto;
- Cedere l’immobile al conduttore che scelga di acquistarlo;
- Sostenere le spese per le riparazioni straordinarie dell’immobile delle eventuali parti condominiali;
- Riconoscere gli interessi al conduttore nel caso in cui come garanzia si opti per un deposito dei canoni.
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